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相続財産の評価と不動産鑑定評価

相続財産の評価と不動産鑑定評価

課税実務上、相続税の申告時における土地評価方法は「財産評価基本通達」(以下、同通達という。)により規定されています。

同通達において、土地評価額は「それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」という要件がありますが、裁判等での解釈では「財産の価値は客観的交換価値である」と解釈されています。

客観的な交換価値とはつまり、第三者に売却する際の市場価額(時価)であり、当該時価の算定は同通達に定められた画一的な評価方法によって相続財産を評価することとされています。

この画一的な相続財産の評価方法について、相続税法第22条(評価の原則)では「特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。」と「時価主義」によることが規定されています。

上記のとおり、同通達では財産(土地)の価額は時価であるとし、さらに時価を同通達の定めによって評価した価額、すなわち、「路線価方式」・「倍率方式」により得られる価額を時価であると見なしています。

ただし、ここで問題が発生します。無道路地などの特殊な画地の場合など、実際の時価が同通達で評価した価額と大きく乖離することがあるのです。

このような場合には、不動産鑑定評価基準に基づく不動産鑑定評価等により時価を算定することも検討する必要があります。

不動産鑑定評価では「不動産の適正な経済価値」を算出することを目的としており、不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格です。

正常価格とは「市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で成立するであろう市場価値を表示する適正な価格」のことです。

ここで言う「不動産の市場価値を表示する適正な価格」とはすなわち「時価」です。

なお、同通達に基づく評価額より不動産鑑定評価による評価額が低位に求められる場合等、同通達の定めにより難い特別な事情があると認められる場合があります。

例えば「無道路地」、「中小工場地内の戸建開発素地」、「高低差の大きい宅地」等が考えられます。

このような場合、他の合理的な評価方法により評価する事が許されるとした事例も存在します。

特殊な画地の時価を算定する場合など、同通達による画一的な評価では不動産の個別性の反映に限界が生じることから、評価額が市場価額と乖離してしまうことがあるため、課税実務上においても、不動産鑑定評価等に基づく時価算定が必要とされているのです。

誤った課税評価とならないためにも、相続税の時価評価は税理士のみが単独で行うのではなく、土地評価の専門家である不動産鑑定士などと連携しながら対応していくことが理想です。

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