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【不動産鑑定】役所調査チェック項目

【不動産鑑定】役所調査チェック項目

対象不動産に関する法的規制を確認し、関係資料を入手するためには役所調査が必要です。

そこで不動産鑑定における「役所調査チェック項目」を整理しました。不動産鑑定のみならず、一般の不動産調査、相続税の土地評価などの参考としてもご活用いただけますと幸いです。

なお、事前に対象不動産に関する「登記簿謄本」、「住宅地図」を入手しておくと、役所でもスムーズに調査を進められるのでオススメです。

都市計画について(都市計画課)

対象地の公法上の規制として、「都市計画区域区分」、「用途地域」、「建ぺい率・容積率」、「特別用途地区(地区計画・高度地区など)」、「日影規制」、「生産緑地」、「都市計画道路の有無」などを確認します。

市町村によってはインターネットでも確認できる場合がありますが、例えば大規模地では用途地域が跨っていることもありますから、可能な限り窓口で確認しましょう。

都市計画道路である場合には「計画幅員」、「計画段階・事業決定段階等の状況」、「都市計画決定年月日」、「告示番号」、「事業認可時期」なども確認します。

【入手資料】都市計画図

道路関係について(道路管理課、建築指導課)

道路関係では、道路管理課にて対象地に接面している「道路の位置」、「幅員」、「道路種別(国道、県道、市道、私道など)」、「路線番号」を確認します。

この他、建築指導課にて「建築基準法上の道路か否か」、「建築基準法上の道路の場合の道路種別(第何条に該当するのか)」、「幅員4m未満(42条2項道路)の場合のセットバックの有無及びその範囲」、「角地緩和要件」などを確認します。

なお、対象道路が「国道」の場合は国土交通省の管理となりますので「国道事務所」、「県道」の場合は都道府県の「土木事務所」、「市区町村道」の場合は市区町村の「道路管理課」、「私道」の場合は特定行政庁による「建築指導課」が管理者となります。それぞれ窓口が異なるため注意が必要です。

【入手資料】道路(水路)台帳、官民境界画定図、指定道路調書、位置指定道路図

供給処理施設等について(水道局、下水道管理課、ガス会社)

供給処理施設(インフラ)関係の調査では、水道局にて「上水道管の埋設の有無」、下水道管理課にて「下水道管の埋設の有無」、ガス会社にて「ガス管の埋設の有無」を確認します。

新たに開発が必要な場合には、「開発負担金の有無」を確認します。

対象地に配管がない場合でも、引き込み可能な場合もあるので本管の位置を含めて確認します。

【入手資料】上水道埋設管図、下水道埋設管図、ガス埋設管図

開発指導関係の確認(宅地課、建築指導課、開発指導課)

対象地が市街化調整区域内にある場合、「開発許可の有無」、「今後の開発可能性(再建築が可能か否か)」を確認します。

なぜなら市街化調整区域は市街化を抑制する区域ですから、建物が既に建築されている場合は「当該建物が建築されている根拠」を確認する必要があるためです(線引き前宅地等)。

なお、昭和47年以降に開発許可をうけた開発行為を調査する場合は、「開発登録簿」を閲覧するほか、対象地が「土砂災害特別警戒区域内にあるか否か」も確認します。

【入手資料】開発指導要綱、開発登録簿、建築確認概要書、検査済証明書、ハザードマップ

埋蔵文化財について(教育委員会)

「埋蔵文化財包蔵地に該当するか否か」は、教育委員会の担当窓口で確認します。なお、電話またはインターネットでも確認できる場合もあります。

対象地が埋蔵文化財包蔵地に指定されている場合、その内容や建築に際して「試掘調査を行う必要があればその費用負担の内容」について確認します。

有害物質調査について(下水道管理課、廃棄物指導課)

対象不動産が「下水道法上の特定施設に該当するか否か」、「水質汚濁防止法上の特定施設に該当するか否か」を確認します。

なお、千葉県内(千葉市、市川市、船橋市、松戸市、柏市及び市原市を除く)で「水質汚濁防止法に基づく届出がなされている特定事業場の一覧」はインターネットでも確認することができます。

また、対象不動産における「ポリ塩化ビフィニル廃棄物(PCB)の保管及び処分状況等届出書」の提出の有無を確認します。

PCBについて千葉県内では、千葉市・船橋市・柏市は千葉市役所にて、その他市町村は千葉県庁で確認することができます。

土地区画整理事業地の場合

対象不動産が土地区画整理事業地内に存する場合、「位置」、「地積」、「間口・奥行き」などは当該土地区画整理事業を行っている事務所にて確認します。

【入手資料】仮換地図

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