相続や地方の遊休地が増えるなか、「価格は付くが、持ち続けるほど負担が増える土地」をどう評価し、どう扱うか——。

不動産鑑定の現場では、“価格の一点”だけでなく、“活用可能性という線”を見極める視点が不可欠だと感じています。本稿では、私の実務経験を踏まえつつ、現実的な評価の考え方と進め方を整理してみたいと思います。

1. 「負動産」とは——“持つほど減る価値”

「負動産」は法令上の用語ではありませんが、管理費・草刈り・固定資産税・境界トラブル・違反是正リスク等の保有コスト・不確実性が、予想される便益を上回る状態を指して使われます。
市場価格（売れるならいくらか）と純負担（毎年いくら出ていくか）の両面で評価すると、名目価格はプラスでも、実質的な正味価値はマイナスになりうるのが実態です。

2. 価格評価の限界と「活用可能性評価」

一般的な価格評価（取引事例比較法・収益還元法など）は有効ですが、使われていない土地では前提となる需給・権利・物理条件が“詰み”に近いことも多く、単純な「時価」だけでは意思決定材料にならないことも多々あります。そこで、価格と並行して「活用可能性」を定量・定性で捉え、改善余地と費用対効果を評価します。

活用可能性の観点

観点	要旨	着眼点（例）
①法規制	法的に“できるか”	市街化調整区域/34条許可、農地法・林地開発、建築基準法接道、用途・高さ、土壌汚染、景観・自然保護
②物理	物理的に“できるか”	接道・幅員・高低差、地形・地盤、上下水・雨水排水、送電線・用排水路、残置物・廃材
③市場	需要が“あるか”	近隣の実需・賃料/分譲相場、競合供給、テナント当確性、代替地の有無
④資金	事業として“回るか”	改良・造成コスト、資金調達可否、金利感応度、補助金・税制
⑤時間	いつ“回収できるか”	許認可・造成・販売/賃貸の所要期間、季節性、相続・納税期限
⑥社会・近隣	“受け入れられるか”	近隣合意、環境影響、交通・景観、地域課題との整合（防災・緑地等）

例えば、各観点を0〜5点で採点（0=困難/5=容易）し、総合スコアとボトルネックを可視化します。点数そのものより、どこを直せば上がるかの議論が肝です。

3. 実務フロー（私案）

1. 権利・台帳の棚卸し：登記、地目、地役権、共有関係、里道・水路、境界未確定、賃貸借・書面の有無。
2. 現地・法規チェック：接道状況（42条各号）、上下水・雨水、段差・擁壁、造成履歴、土壌リスク、都市計画（区域区分/用途/地区計画）、農地転用・林地開発の可否と見込み。
3. 需要仮説の設定：戸建て/貸地/駐車場/資材置場/太陽光/小規模物流/農福連携等、地域で現実味のある使い道を3案程度。
4. ミニ事業性試算：概算造成費・インフラ費・期間、賃料/売値レンジ、空室・販売速度、金利前提。IRR（≒利回り）というよりも回収年数と資金繰りを重視。
5. ボトルネック改善策の設計：境界確定、越境是正、残置撤去、軽微な盛土・排水、農地転用書類の準備、近隣同意の段取りなど。
6. 意思決定：①即売却（原状）②改善後売却（限定的改修）③自社活用/賃貸④保全寄付・負担軽減スキーム。“次の一手”を絞るのが実務的です。

4. ケーススタディ（仮想・要約）

• 【A：市街化調整区域の元宅地残】
  • 現状：接道2.7m・幅員不足、草木繁茂、境界不明。市場需要は弱いが、隣接地の駐車需要はあり。
  • 施策：筆界確定＋越境是正＋砂利敷き＋簡易排水で資材置場/貸地に転用。初期100〜150万円、想定賃料月3〜5万円、回収2.0〜3.5年。
  • 学び：“建てる”ではなく“置く”に視点転換。
• 【B：農地（相続）＋共有】
  • 現状：農地法の縛り＋共有で意思決定難。
  • 施策：換価分割を見据えた共有関係整理→隣地買増交渉。転用は中長期。
  • 学び：法規の“時間”と共有の“合意形成”が主戦場。
• 【C：郊外の高低差地】
  • 現状：造成費が高く宅地化は赤字。
  • 施策：平坦部のみ限定活用（駐車・トランク）、法面は緑地維持。
  • 学び：全面最適より部分最適。事業面と環境面の折衷が効く場合あり。

5. 「価値を足す」工事・効果

優先順位は費用＜時間＜成功確率の順で。私の現場感覚では、下記の順で効きやすいです。

1. 境界確定・越境是正（売買・賃貸の前提を整える）
2. 残置物撤去・草刈り・砂利敷き（印象と即時活用性UP）
3. 排水ルートの明確化（ぬかるみ改善は賃貸に直結）
4. 接道の証拠固め（道路種別の確認、位置指定の台帳）
5. 最低限のインフラ引込の可否調査（上下水・電気・通信）

※大規模造成・用途変更は費用と期間が跳ねやすいため、“限定的改善→市場テスト”のアプローチを推奨します。

6. 相続の現場で大切にしていること

• 納税資金と時間軸：価格最大化より現金化の確実性・期限を優先せざるを得ない局面が多いです。
• 共有のリスク管理：合意形成の難しさが価値に優ります。初手で代理権限整備と情報共有が重要。
• 税務・法務との連携：特例適用可否、分筆・転用・地役権設定など、鑑定・税務・司法の三位一体で進めると迷いが減ります。

7. まとめ

「負動産」を“売れない土地”と諦めるのではなく、法規・物理・市場・資金・時間・社会性の6面体で分解し、小さな是正を積み上げて“使える状態”に近づける。
鑑定評価は“今この瞬間の価格”を示すのが仕事ですが、活用可能性評価はいわば「動かせる余地」を示す地図です。両輪で点検し、ムリ・ムダ・ムラの少ない意思決定に資することが、私たちの役割だと思っています。

※本稿は一般的な考え方のご紹介です。個別案件は法規・権利・市場が大きく異なります。相続・税務の取扱いも含め、関係専門家と連携のうえでご検討ください。