「利回りはリスクと比例する」という言葉を聞かれたことがあるでしょうか。

「リスクが高いと収益が減少するから利回りも低くなる」と勘違いされるかもしれませんが、資産の持つリスクに収益の増加や減少は関係ありません。

＜誤った考え方＞
リスクがある。 → 収益が減少する。 → 利回りが低くなる。

資産の持つリスクとは、「その資産が生み出す将来の予測不可能な収入の変動」です。専門用語では「ボラティリティ」と言います。ちょっと難しいですね。

将来、収益が予測に反して上昇することもリスクですし、予測に反して下落することもリスクです。つまり、その資産の上昇・下落を現時点で予測できないこと（収益の非安定性）がリスクと考えます。当初から分かっていたリスクには対策が打てるので、リスクではありません。
 
そして、リスクは利回りと比例関係にあります。基本的に利回りが高ければ、将来予測しなかった事態が発生する可能性（＝リスク）も高くなります。

もし、営業マンに「リスクは低いけど利回りが高い物件（金融商品）です！」と言われたら要注意。そんな物件（金融商品）はこの世に存在しません。なぜなら、もしそのような物件（金融商品）が存在したら、これを買う人は必ず得をするので需要が競合し、価格が高騰します。その結果、利回りは下がるからです。

不動産鑑定評価では、利回りは「還元利回り（キャップレート）」を指すことが多いです。

還元利回りは、不動産の収益価格を求めるときに使いますが、難しい用語は使わずに、本記事では単に「利回り」と言うことにします。

では、次章から利回りについて、さらに深掘りしていきます。

現在の不動産市場の利回りは、平成バブル期（好景気に不動産価格が極めて上昇した時代）の水準と同じくらいまで下がっています。

もちろん、物件の立地やアセット、機関投資家向けか個人投資家向けかにもよりますので、大枠で見た話です。コロナによる影響もあるものの、特に東京都心部の優良不動産は世界的に需要があり、低い利回りで取引されています。

「利回り＝収益÷元本」ですから、分母である元本価値が高くなり、利回りが低くなる、というロジックです。

一般的に、都心の物件が高騰すれば、投資家は地方の物件を探すことになります。地方部では出口で売却できるかどうか分からないリスクがあるので、都心と比べて利回りは高くなります。ただ昨今では、都心の物件不足が需要が地方にも波及し、地方でも利回りは低くなってきました。

このような時代は、不動産初心者には購入の参入障壁が高いかもしれません。

利回り推移を把握する資料として、下記に一般財団法人日本不動産研究所が発行している「不動産投資家調査」のリンクを付けておきます。ご参考になさってください。

一口に利回りといっても、たくさんの種類があるのをご存じでしょうか。

よく聞かれるのが、ディベロッパーが使う「粗利回り」です。それ以外にも「純利回り」、「期待利回り」、「取引利回り」などがあります。「割引率」も利回りの一種です。

不動産業者やインターネット上の物件検索サイトでは、「利回り〇％」とありますが、これらは粗利回りです。彼らはエンドユーザーにできるだけ利回りを高く見せたいため、粗利回り（表面的な利回り）を使っています。

次章では、利回りの中で代表的な粗利回りと純利回りについて解説していきます。

では、利回りはどのように査定するのでしょうか。

不動産鑑定評価上の目線から、利回りの査定方法について解説していきます。

以上、不動産鑑定士の目線から利回りについて書いてきました。

利回りは、特に投資用不動産（証券化対象不動産）の評価では重要です。

最後にまとめておきます。

●収益の上昇・下落を現時点で予測できないことがリスク
●基本的に、リスクと利回りは正比例する
●「どこまで将来を考えるか」によって利回りは変わる
●投資では、粗利ではなく純利で考える癖をつける
 
少しでも参考になれば幸いです。

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