不動産投資の世界に足を踏み入れてみると、融資の壁にぶつかることが多いものです。

私も最近、弊社の不動産投資事業を新たに立ち上げるべく、複数の地元の地方銀行を訪れて中古アパート取得のための融資相談を行ってきました。

その経験から得た学びを書き留めておきたいと思います。

地銀の融資姿勢

まず思ったことは、各地銀の対応がかなり似通っていたことです。あくまで私の主観であり、全ての銀行に当てはまるものでもありませんが、これは現在の不動産投資融資に関する業界全体の傾向を反映しているのかもしれません。

耐用年数の壁

私が相談した物件は耐用年数を大きく過ぎた中古アパートでしたが、これが最初のハードルとなりました。銀行内の規定により、耐用年数が経過した物件はリスクが高くなるため、融資は難しいとのこと。

しかし、これは絶対に融資が受けられないというわけではありません。保証協会による保証がつけば、銀行側のリスクが軽減されるため、融資の検討の俎上に載せてもらえるそうです。もちろん、別途保証料が必要になり、利回りを低める要因となりますが。

キャッシュフロー重視の姿勢

銀行側が最も重視していたのは、物件のキャッシュフローでした。借入金の返済原資が賃料収入となるため、キャッシュフローが不動産経費（支払い金利も含む）を控除した純利益を上回っていることが融資の絶対条件となります。これは当然と言えば当然ですが、改めてその重要性を認識させられました。

たとえ立地が非常に良く、土地の資産価値が高い物件でも、建物が最有効使用ではないなどの理由でキャッシュフローがあまり出なければ融資は難しくなります。よって、融資を受ける物件自体の価値よりも、収益性を重視する必要があります。

融資条件の調整

キャッシュフローをプラスにするために、銀行側より借入期間や借入金額（つまり頭金の額）の調整を提案いただきました。利回りが低い物件では、そもそも借入期間や借入金額をどう調整しても十分なキャッシュフローを得ることができず、融資も困難になります（収支想定もある程度のストレスをかけますし）。このようなケースでは、物件選びの段階から十分に考慮する必要がありそうです。

長期保有が前提

興味深かったのは、銀行側が長期保有を前提としていることです。近い将来に取り壊して戸建分譲地として販売するような投資物件への融資は難しくなります。これは、銀行側が安定的な収益を重視していることの表れでしょう。

金利について

私が相談した複数の地銀では、変動金利は1.0強～1.5％と案内されました。固定金利での提案はありませんでしたが、これは現在の金利上昇局面にある金融情勢を反映しているのかもしれません。金利の変動リスクをどう考えるかも、投資計画の重要なポイントとなります。

総合的な判断も考慮

銀行側は上記で記載した事項のみでなく、投資家の全体像も見ているようです。不動産投資以外の事業が順調であることや（法人の決算書、個人の確定申告書、今年度の売上予定額なども必要）、土地の価値なども総合的に判断材料になるとのこと。価値のある土地であれば、担保として普通抵当権を設定することも可能だそうです。

個人的な感想

全体を通して、物件のキャッシュフローが十分確保されていることが大前提であり、それさえクリアできれば、どの地銀も良質な物件に対しては積極的に融資してもらえそうだという印象を持ちました。

同時に、綿密な事前調査と計画の必要性もあらためて感じました。我々不動産鑑定士であれば、物件収支の将来予測まで反映した鑑定評価（概算）を事前に行ってみるのもよいですし、そうでないならば不動産鑑定士や税理士、物件の所在するエリアに詳しい宅建士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。第三者の意見を聞くことは大切です。

最後に、不動産投資は不動産に関する知識が乏しい場合は大きなリスクを伴う可能性もあります。そのような場合、融資を受ける際は、自身や事業の財務状況をしっかりと把握し、慎重に判断してください。

これから不動産投資を考えている方々にとって、この情報が少しでも参考になれば幸いです。