令和7年3月末に公表された令和7年地価公示。地価公示は全国の不動産鑑定士が鑑定評価を行って算定しています。
今回の結果を一言でまとめるならば、「全国的に地価は上昇基調を強めているが、地域間格差もいよいよ鮮明になった」という印象です。
本記事では、令和7年地価公示データを踏まえた地価の現状と今後の展望について、主観を交えながら解説します。
全国平均、4年連続の上昇。特に都市部が牽引
全国の地価は、全用途平均で4年連続の上昇となり、上昇幅も拡大しました。住宅地・商業地・工業地すべてで同様の傾向が見られ、景気回復基調と不動産需要の強さが裏付けられています。
特に三大都市圏（東京・大阪・名古屋）の住宅地は堅調で、
- 東京圏：前年比+4.2％
- 大阪圏：前年比+2.1％
- 名古屋圏：前年比+2.3％
と、いずれも上昇。東京圏と大阪圏では上昇幅が拡大した一方、名古屋圏はやや伸び悩みました。名古屋圏の勢いに陰りが見え始めたのは、個人的にはリニア中央新幹線の開業遅延による期待値低下が影響しているのではと推察します。
地方圏も上昇傾向。ただし二極化が進行
地方圏でも、住宅地は平均+0.6％、商業地は平均+0.9％と、3年連続の上昇。特に地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）は、住宅地で+4.9％、商業地で+7.4％と高い上昇を維持しました。
しかし、地方四市を除いた地域では、上昇率はごくわずかに留まりました。これは端的に、
- 交通利便性
- 経済規模
- 人口動態
といった「地力」のある都市だけが地価を押し上げ、それ以外はほとんど動けていない現状を示しています。
今後の地方都市の地価は、人口動態だけでなく、観光振興、半導体工場の進出など、独自の経済戦略が打てるか否かにかかっていると思われます。
用途別にみる特徴
住宅地：東京圏・沖縄県が強さを見せる
住宅地は、低金利環境が続く中、東京23区内やその周辺都市で特に高い上昇率を記録。都心近郊での分譲マンション価格の高騰に伴い土地取得の競合が激化し、中古住宅・戸建用地にも資金（投資目的も含む）が流れ込んでいる印象です。
また、リゾート地では、沖縄県が住宅地で+7.3％と全国トップ。別荘・セカンドハウス需要、外国人需要を背景にした動きが続いています。
今回の結果から、利便性が高く、かつ自然災害リスクの相対的に低いエリアの価格形成が今後も堅調と見ています。一方、地震リスク、洪水リスクが高いエリアでは、今後価格差がさらに広がる可能性があるでしょう。
商業地：東京23区が圧倒的な上昇率
商業地では、東京23区が前年比+11.8％、都道府県単位でも東京都が+10.4％と、全国最高の上昇率を記録しました。
オフィス市況の改善（空室率低下・賃料上昇）に加え、インバウンド需要の回復が商業地の価格を押し上げています。
再開発が進む品川・虎ノ門・日本橋周辺では、すでに数年前の価格水準をはるかに上回っており、私自身も現地調査でその熱気を肌で感じています。
地方でも観光都市（京都、札幌など）では、商業地の価格上昇が目立ちましたが、地方四市以外の動きは限定的でした。
工業地：熊本県が全国トップ、半導体バブルの恩恵
工業地では、eコマース需要を背景にした物流施設用地需要の旺盛さに加え、熊本県が+11.5％と全国最高の上昇率。TSMC（台湾積体電路製造）進出に伴う半導体関連需要が爆発的に伸びており、工業用地・従業員向け住宅用地の地価上昇が続いています。
体感として、首都圏の工業地でも、一部では地元不動産業者が従来の2～3倍の地価で土地を仕入れているケースもあり、現場は活況そのものです。
災害リスクによる地価下落
一方、能登半島地震による被災地では、住宅地・商業地ともに大幅な地価下落が発生しました。今後は、「ハザードリスク」が地価形成に与える影響がますます大きくなるでしょう。
立地評価において、単なる利便性だけでなく、「安全性」を重視する時代が本格化してきたと考えています。
まとめ
今回の地価公示を通じて、全国的な地価上昇トレンドはなお続いていますが、「どこでも上がる時代」ではなく、「選ばれるエリアだけが上がる時代」に突入したことが改めて明確になりました。
今後も、
- 交通・生活利便性
- 雇用機会の豊富さ
- 安全性
- 独自の地域ブランド
これらを兼ね備えたエリアが、中長期的にも安定した地価上昇を実現していくと見ています。
一方で、投資家目線からは、人口減少が避けられない地方都市や、災害リスクの高いエリアでは、早めにリスクを見極め、資産の組み替えを検討する必要もあると考えられます。
不動産市場は、今後さらに「選別」の時代に突入します。実際に評価を担当している私たち不動産鑑定士も、常に地域の特性を冷静に見極める目を磨き続けなければならないと、改めて感じた地価公示でした。