不動産を相続する際、税金の問題は避けて通れません。特に、適切な資産承継のため、不動産の評価方法や節税対策を理解しておくことは大切です。
本記事では、国税庁の最新情報を基に、相続税の仕組みや不動産評価のポイントを解説します。
1. 相続税の基礎知識
相続税がかかる基準とは？
相続税は、被相続人（亡くなった方）から財産を受け取る際に発生する税金です。ただし、すべてのケースで課税されるわけではなく、以下の「基礎控除額」を超えた場合に課税対象となります。
- 基礎控除額の計算式：
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
例えば、相続人が配偶者と子2人（計3人）の場合、3,000万円 + 600万円 × 3 = 4,800万円が控除され、それを超える部分に相続税がかかります。
非課税財産の範囲
相続税の課税対象にはならない財産も存在します。主なものは以下の通りです。
- 墓所、仏壇、祭具
- 国や地方公共団体、特定の公益法人への寄付財産
- 生命保険金のうち 500万円 × 法定相続人の数 まで
- 死亡退職金のうち 500万円 × 法定相続人の数 まで
これらを活用することで、相続税の負担を軽減することが可能です。
2. 不動産の評価方法
相続財産の中でも、不動産は評価方法が複雑であり、税額に大きな影響を与えます。不動産は主に「宅地」と「建物」に分けて評価されます。
(1) 宅地の評価方法
宅地の評価には「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。
① 路線価方式
- 適用地域：都市部や市街地
- 評価方法：
- 路線（道路）ごとに決められた1㎡当たりの価格（路線価）を基準に算出
- 路線価 × 補正率 × 土地面積 で評価額を算出
例：
- 路線価：30万円/㎡
- 奥行価格補正率：1.00
- 面積：180㎡
- 評価額 ＝ 30万円 × 1.00 × 180㎡ ＝ 5,400万円
② 倍率方式
- 適用地域：路線価が設定されていない地方
- 評価方法：固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率
- 特徴：地方の不動産は、倍率方式により比較的低く評価される傾向があります
(2) 建物の評価方法
建物の評価は、固定資産税評価額を基準に行います。新築の建物は高く評価される一方で、築年数が経過すると評価額が低くなるのが特徴です。
分譲マンション（区分所有）の評価
分譲マンションの場合、敷地利用権と区分所有建物のそれぞれを評価し、一定の補正が加えられる場合があります。
(3) 小規模宅地の特例
一定の条件を満たす宅地については、相続税評価額を最大80％減額できる特例が適用されます。
| 区分 | 減額率 | 適用面積上限 |
|---|---|---|
| 居住用 | 80% | 330㎡ |
| 事業用 | 80% | 400㎡ |
| 貸付用 | 50% | 200㎡ |
例えば、評価額1億円の土地が適用対象の場合、居住用なら80%減額され、2,000万円（1億円 × 20%）まで評価額を下げることができます。
3. 相続税の計算方法
相続税額は、法定相続分ごとに以下の税率を適用して計算されます。
| 取得額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | – |
| 1,000万円超～3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 3,000万円超～5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 1億円超～2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 2億円超～3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 3億円超～6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
例えば、正味の遺産額が5,000万円だった場合、
- 5,000万円 × 20% － 200万円 = 800万円 が相続税額となります。
4. 申告・納税のポイント
(1) 申告期限
相続税の申告・納税は、相続開始（死亡）の翌日から10か月以内に行う必要があります。
(2) 延納・物納制度
- 延納：納税が困難な場合、年賦払い（分割納税）が可能（利子税あり）
- 物納：金銭での納付が困難な場合、相続した不動産などで納税可能（要件あり）
まとめ
✅ 相続税の基礎控除を超えた場合、相続税がかかる。
✅ 不動産の評価方法は「路線価方式」「倍率方式」がある。
✅ 「小規模宅地の特例」を活用すると、評価額を最大80%減額可能。
✅ 申告期限は「10か月以内」。延納・物納制度も検討する。
不動産の相続は、適切な評価と税務対策がポイントです。多くの資産をお持ちの方は、税理士、不動産鑑定士などの専門家と連携し、早めに準備を進めましょう。