はじめに
同じ地点でも「地価公示」「都道府県地価調査（以下、地価調査）」「相続税路線価」で金額が違う――実務では毎日のように向き合っていますが、しばしばお客様の誤解の種にもなります。
結論から言えば、“ズレている”のではなく“意図して違う”のが正解です。本稿では制度の建付けを押さえたうえで、現場で感じている肌感、使い分けの勘所、誤解が起きやすいポイントを整理してご説明します。
1. 三つの公的価格の設計思想（超要約）
| 区分 | 何のための指標か | 評価時点 | 一言メモ |
|---|---|---|---|
| 地価公示 | 一般取引の「時価の指標」 | 1月1日 | 市場の適正価格を“点”で示す定点観測 |
| 地価調査 | 公共用地取得等の補助資料 | 7月1日 | 半期ズレで市況の温度差を映しやすい |
| 相続税路線価 | 課税の公平確保のための評価基準 | 1月1日 | 公示の概ね8割目安＋画地補正で運用 |
ポイント：目的・時点が異なるため、同額である必然性はありません。
2. ズレが生まれる理由（実務の肌感）
① 目的の違い
- 公示は「時価の指標」。私の感覚では、正常取引のレンジの“中心付近”に置きにいきます。
- 路線価は「課税の運用基準」。負担の平準化思想が働くため、公示より低位（概ね8割）かつ安定志向。
→ 上昇局面では路線価が市場に“置いていかれる”ことがあり、下落局面では逆に硬直的になります。
② 評価時点の違い
1月1日（公示・路線価）と7月1日（地価調査）の半年差は、転機局面で効きます。
→ 例えば上げ相場では、地価調査＞公示＞路線価の順に並びやすい。
3. ズレの実例と留意点
● ある地点の事例
- 地価公示価格：35万円／㎡
- 路線価：28万円／㎡（公示比80%）
- 実勢価格（実際の取引事例）：40万円／㎡前後
このように、実際の取引価格（実勢価格）＞地価公示価格＞路線価 となることが多くあります。
不動産の売買、相続、課税、融資など、使われる目的によって「どの価格を使うか」は異なります。そのため、単純に価格の高低で評価の正当性を判断するのではなく、「何のために使うのか」を意識することが重要です。
私見ですが、上げ相場では“路線価乖離”の相談が増えがち。逆に下げ相場や、市街地から離れ流動性の薄いエリアでは、公示・地価調査の「点」が市場レンジの上端に見えることもあります。
4. 実務での使い分け（主観）
- 売買の価格交渉
まず最新の取引事例（実勢）の“分布”を確認 → 公示を座標軸として位置付け → 個別要因を足し引き。 - 担保評価（金融機関対応）
下方耐性（下振れシナリオ）を重視。収益還元力や流通性の弱点は素点より厳しめに補正。 - 相続・贈与
原則は路線価方式（倍率地域は倍率方式）。ただし、著しい不整形・無道路状況等は鑑定評価書の添付で合理的減額が説明できる余地あり。※税務判断は税理士と連携が前提。
5. 地域性の話
例えば千葉はエリアによって価格の動き方が違うため、公示・地価調査・路線価のズレが大きく見えやすい地域です。ポイントは次の3つです。
5-1. 物流「湾岸エリア」は市況変化を早く映す
- 湾岸〜臨海部は、物流・工業の投資マインドで価格が動きやすく、地価調査（7月1日）が上げ潮を先に可視化 → 路線価（課税）追随はワンテンポ遅れという並びになりがちです。
- 体感順序：地価調査 ＞ 公示 ＞ 路線価。
→ 半年差（1月⇔7月）が効くため、「路線価は低いのに実際は高い」が起きやすい土壌です。
5-2. 「駅前再開発」と「郊外バス圏」で二極化
- 駅近・再開発エリアは来街者・店舗更新・教育/医療の集積で実需が厚く、実勢価格が先に動く傾向。
- 市街地から遠く離れた郊外バス圏は買い手の目線がシビアになりやすく、路線価＞実勢に見えるケースも。
- この二極化が、平均値で示される公的価格と現場感のズレを押し広げます。
5-3. 「小区画・整形プレミアム」は標準指標だと埋もれやすい
- 分割のしやすさ／角地など、ミクロな要素で㎡単価が跳ねることがあります。
- 基本的に路線価は道路単価×画地補正の標準運用なので、微差の写像は荒く、実勢とのギャップ要因になることがあります。
ミニケース（イメージ）
- A：快速停車駅徒歩7分、再開発進行
実勢↑ → 公示や地価調査も後追いで上昇 → 路線価はさらに遅れて追随。 - B：郊外バス圏、商業撤退
実勢横ばい〜弱含み → 公示・地価調査は緩やか／据え置き → 80％で割り戻した路線価が相対的に高く見える。
つまり、“場所とタイミング”で価格の関係が入れ替わることもあります。結論はひとつではなく、「どの価格を、何に使うか」で見え方が変わります。
6. よくある誤解と現場の回答
- 「公的価格が一番正しい価格」
→ 用途別の“正しさ”があるだけ。誰の、何のための価格かで使い分けます。 - 「路線価が低い＝安く買える」
→ 市場は実勢で動きます。路線価は課税の運用指標。交渉の材料にはなるが決定力ではありません。 - 「地価調査が上がったから地価は上がっている」
→ 半年ズレと地点構成の影響あり。自分の物件の個別性に落とし込まないと誤解する可能性があります。
まとめ
不動産には唯一の正解価格はありません。
- 地価公示は「一般取引の時価の座標」、
- 地価調査は「半期後の温度感」、
- 路線価は「課税の運用基準」。
それぞれ目的と時点が違う“別のレンズ”です。私たち鑑定士の役割は、これらを目的に合わせて評価し、個別要因で丁寧に“翻訳”することだと考えています。
一方で、私たちの評価にも限界があります。
- 公的価格は標準化の恩恵（比較可能性）と引き換えに、実勢との乖離が起こり得ます。
- 標準地の選定や地点構成、安定志向、統計の更新頻度には時差やバイアスが残ります。
- 市場は常に揺れ、短期の期待や恐れで実勢が上下することも避けられません。
ですから、鑑定はデータ（統計・公的価格）と現地（個別性・当事者情報）の往復運動であり、まずは“幅（レンジ）”と前提条件を明示してお示しするのが誠実だと考えています。
初期段階は断定ではなく、意思決定のための地図をお示しします。地図は実地と完全には一致しませんが、行き先に応じて適切な縮尺と記号を選べば、迷わず進めます。
結論を急がず、前提を丁寧に合わせていく――その積み重ねが、納得感のある価格にもつながると考えています。