「家賃が上がった」「次も同じ条件で住める気がしない」
ここ1〜2年、都心の賃貸の現場を見ていると、そういう言葉がだいぶ“日常語”になってきました。

日本経済新聞の報道では、家賃を上げやすい「定期借家」が都心で広がり、東京23区では2025年に“約1割”に達した、とされています。それを踏まえ、（少しだけ）賃貸経営の当事者目線も混ぜて読んでみたいと思います。

結論を先に言うと、

• 定期借家は「家賃を上げる魔法」ではない
• だが、インフレ下で“上げやすい型”として選ばれやすい
• その結果、都心では「住む側の不確実性」がじわじわ増えている

この3点が本質になると思っています。

1. 東京23区で“9.5%”、4年でほぼ倍

LIFULLの調査（LIFULL HOME’S掲載データ）では、東京23区の定期借家掲載シェアが2022年5.8% → 2025年9.5%まで上がっています。
また、渋谷区は18.1%と2割に迫る水準、10%超の区が12区ある、というのも生々しいです。

表1：東京23区「定期借家」の伸びと家賃水準

年	定期借家の掲載シェア	普通借家 平均賃料	定期借家 平均賃料
2022	5.8%	178,247円	217,553円
2023	5.9%	191,039円	234,924円
2024	7.1%	202,187円	249,377円
2025	9.5%	221,957円	259,279円

この表で気になるのは「定期借家＝安い」になっていない点です。平均賃料はむしろ定期借家の方が高い。つまり、“都心の良い物件（築浅・利便性・グレード）で採用されやすい”という匂いがします。

2. 貸し手が「悪者」になり切れない理由

普通借家は、借地借家法の枠組みの中で「借り手が守られる」場面が多い。一方、定期借家は期間満了で契約が確定終了し、続けるなら再契約（条件は新たに合意）という形です。

これを乱暴に言うと、

• これまでは：借り手が“住み続けられる強さ”を持ちやすかった
• これからは：貸し手が“出口（満了）”を握りやすい

オーナー側の本音としては、「できれば、こちらで条件を調整できる状態にしておきたい」。家賃もそうですし、退去・大規模修繕・建替えの判断も含めてです。

定期借家が増えている背景を整理すると、

(1) 管理コスト上昇が効く

人件費・修繕・設備更新・保険料・光熱費——地味な項目ほど上がっています。物価自体も上がっており、東京都区部CPIは前年同月比で上昇が続いています。

(2) 需要が強い（＝空室が怖くない局面）

賃料のインデックスでも、東京23区の上昇が続いて過去最高更新、というニュースがありました。三井住友トラスト基礎研究所の賃料インデックスでは、2025年Q3で東京23区が前年同期比でプラスが続くとされています。
需要が強い局面では、貸し手は「次の入居者が見つかる」前提で動ける。これは間違いなく制度選択に影響しているでしょう。

(3) “更新がない”のでインフレと相性がいい

定期借家は、期間満了で終了し、合意すれば再契約という枠組みです。制度としても「期間満了で確定的に終了」と明確に定期されています。
インフレ局面では、貸し手は「市場賃料とのズレ」を早く修正したい。普通借家だと、理屈と実務の両方で摩擦が出やすい。ですから“型”として定期借家が選ばれやすくなります。

3. 鑑定の視点

鑑定評価の現場ではつい単純化しがちですが、「家賃上げやすい＝収益増＝価格上がる」——と言い切ると、私は危ないと思っています。

表2：収益還元（DCF含む）のポイント

観点	定期借家で起きやすいこと	評価への影響（例）
賃料改定	再契約時に市場へ寄せやすい	成長率（賃料改定）の“夢”は描けるが、根拠が要る
空室・入替	退去が制度上起きやすい	空室率・募集費・原状回復費が増えやすい
テナント属性	短期志向（転勤・法人・富裕層等）になりがち	“安定収益”より“回転型収益”に寄る
交渉力	需給逼迫時は貸し手が強い	市況前提が崩れた瞬間、反動が出やすい
キャップレート	「賃料上げやすさ」だけで下がらない	リスク（入替・空室）をどう見るかが勝負

要するに、定期借家は「上げやすさ」と引き換えに「不確実性」も抱えています。評価の数字に落とすなら、私はだいたいこれを評価に反映します。

• “上げやすさ”は 賃料成長率（または改定シナリオ）に反映
• “不確実性”は 空室率・費用率・割引率（リスクプレミアム）側で回収

この両方を置かないと、評価がちぐはぐになるからです。

4. 借り手側は「住める期間」が不確実

私は定期借家に住んだことはありませんし、弊社の物件も普通借家ですが、定期借家の借り手の痛点は、家賃水準そのもの以上に、ここではないでしょうか。

• 満了で終わる前提（更新はない）
• 再契約は合意次第で、条件が変わる可能性がある
• 引っ越しコスト（初期費用・移動・子育て・学区）が“将来コスト”としてかかる

家計から見ると、これは実質的に「住居費の変動リスク」です。
都心でそれが増えると、家賃インフレが“加速して見える”のも自然だと思います。

5. 定期借家が増えるほど「市場が短期化」する

定期借家制度は本来、「短期間だけ貸したい」「戻って住みたい」などの事情にフィットするように作られた面がありました。ところが今は、インフレ下で“賃料調整の道具”としての利用が前に出ている、という指摘もされています。

市場が短期化すると、何が起きるか。

• 賃料が“スポット価格”に寄る（繁忙期の影響を受けやすい）
• 借り手は長期目線の意思決定がしにくい
• 結果として、住み替え弱者（子育て・介護・低所得）ほど負担が増える

ここまで来ると、単なる契約類型の話ではなく、都市の生活コストの話になります。

まとめ

私は、定期借家そのものを否定したいわけではありません。
ただ、都心で1割規模になってくると、借り手にとっては「例外」ではなく、最初から織り込むべき“前提条件”になってしまう気がします。

背景には、借地借家法の枠組みの中で借り手が守られてきた局面から、インフレ下でオーナー側も「コスト上昇を吸収し続けるのは難しい」「条件は自分でコントロールしたい」という流れが強まっていることがあると思います。
加えて、通貨や金融商品の値動きが不安定なときほど、金や不動産など“現物”の価値が意識されやすい——そうした空気も、賃料の見直しを後押ししているのかもしれません。

鑑定の立場から言うなら、今後の賃貸系の評価では、見た目の賃料水準だけで判断せず、少なくとも次の点をこれまで以上に丁寧に拾わないと、数字が現場感からズレていく恐れがあります。

• 契約形態（普通借家／定期借家）
• 再契約時の条件変更の実態（賃料改定・更新料・特約など）
• 入替コストと空室の見込み（募集費・原状回復・退去リスク）

私自身、まだ整理しきれていない部分もありますが、少なくとも都心の賃貸は「家賃がいくらか」だけでなく、「その条件でどれだけ続けられるか」まで含めて評価すべき局面に入ってきた——そんな感覚を持っています。