日本では、少子高齢化や都市への人口集中により、全国で空き家が急増しています。総務省の「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計」によると、2023年時点で日本全体の空き家率は約14％であり、特に地方や郊外では20％を超える地域もあります。この空き家問題は、防犯や景観の悪化、住環境の荒廃を招くだけでなく、地価の下落や地域の衰退にも繋がる課題です。
空き家が増える要因の一つは、親から子へ住宅が相続される際に維持管理が困難であり、放置されるケースが多いためです。また、リフォームや解体にかかるコストが高く、持ち主が手を付けられないまま年月が経ってしまうことも原因の一つです。
その他、売却や賃貸の選択を避ける心理的な要因もあります。地方の不動産市場は流動性が低く、売却や賃貸が難しい地域も多いため、諦めて放置されてしまうケースもあります。
空き家問題は、土地や建物に対する価値観が変化している日本の不動産市場の縮図とも言えるでしょう。
ヤドカリ不動産投資とは
こうした空き家問題を逆手に取る形で注目されているのが「ヤドカリ不動産投資」です。ヤドカリ不動産投資とは、なるべく低コストで住宅を取得し、自宅として住みながら最低限の改修を行った後、貸し出してキャッシュフローを生み出す投資手法です。
空き家になり、放置されていたり、売り手が見つからない物件を安価で購入することができます。名前の通り、”ヤドカリ”のように既存の殻（物件）を住み替えるというイメージからこの名前がつけられています。
この投資手法は、以下のような点で注目されています。
- 【初期投資のハードルが低い】
空き家は市場価値が低いため、比較的安価に購入できる場合が多いです。また、地方の過疎化地域や郊外に多いため、地価が安く、都市部と比較して圧倒的に低コストで物件を取得できます。さらに、住宅ローンという低金利なローンを利用できるため、返済リスクが投資用ローンより抑えられます。 - 【リフォーム費用を抑えられる】
最低限のリフォームや修繕だけで済む物件を狙うことで、追加のコストを抑えることが可能です。全く手を加えないわけではありませんが、賃貸可能な状態に戻すために必要な修繕だけを行うことで、総合的な投資額を最小限に抑えます。 - 【キャッシュフローの安定性】
空き家をリフォームして貸し出すことで、毎月安定した賃料収入を得ることが可能です。特に地方や観光地では、短期賃貸や民泊などの活用法もあり、多様な収益源を見込むことができます。 - 【長期的な資産価値向上の可能性】
リフォームや周辺地域の再開発が進むことで、将来的に物件の価値が上昇する可能性もあります。特に地方自治体が積極的に空き家対策を推進している地域では、補助金や税制優遇措置を受けられることもあり、投資リターンを高めることが期待されます。
ヤドカリ投資のメリット・デメリット
ヤドカリ投資は魅力的な投資手法の一つですが、いくつかのリスクや課題も存在すします。
- 【メリット】
●低リスクでの投資開始: 初期投資が抑えられるため、資金に余裕がない投資家でも手軽に始められます。
●地域貢献: 空き家を活用することで、地域の活性化に貢献できる点も評価されるべきです。 - 【デメリット】
●空室リスク: 空き家が増えている地域は、人口減少や需要の低下が進んでいることが多いため、賃貸需要が見込めない場合もあります。物件が賃貸に出せないリスクは高く、事前の市場調査が重要です。
●リフォーム費用の予測難: 外観は問題なくても、内装や設備に大きな問題が隠れている場合、修繕費が想定以上にかかることがあります。見積もりが甘いと、結果的に割高な投資になりかねません。
●流動性の低さ: 地方や郊外の空き家は流動性が低く、売却を考えたときに買い手が見つからないこともあります。そのため、長期的な保有を前提とした投資計画が必要です。
まとめ
ヤドカリ不動産投資は、空き家問題を解決しつつ、投資家にとっては初期投資を抑えた不動産投資につながります。しかし、投資先の選定や物件の状態、地域の将来性などを慎重に判断する必要がありますし、自分自身の時間の投入も必要になります。
あくまで不動産投資の一つの選択肢に過ぎませんが、しっかりとした市場分析と計画を立てれば、十分に利益を得ることができる手法だと思います。