中国の不動産市場はここ数年、不況の兆しが鮮明になっています。北京や上海といった一級都市でも販売価格の低迷が報じられ、地方都市では売れ残りの物件が山積みとなっています。

この現象の背景にはいくつかの要因が挙げられますが、特に注目したいのが「一人っ子政策」による人口減少と、米中貿易摩擦による経済への打撃です。そして、これに加えて、中国国内での不動産所有権の制限が一因となり、富裕層を中心とした国外投資の加速も市場動向に影響を与えています。

これらの構図を前提として、そこに感じる危機感を掘り下げていきたいと思います。

一人っ子政策による人口減の影響

かつての中国では、都市部における不動産市場の活況が「投資」と「居住需要」という二本柱に支えられていました。しかし、一人っ子政策の影響で、人口構成が急速に高齢化し、若年層の減少が顕著です。不動産市場にとっての主な顧客層は30代から40代の現役世代ですが、この人口が減少すれば、住宅需要そのものが縮小してしまいます。

また、家族構成の変化も重要なポイントです。従来の中国社会では三世代が一つ屋根の下で暮らす「大家庭」の文化がありましたが、現在では核家族化が進み、親と同居する世帯も減少しています。結果として、親世代が住んでいた住宅が市場に供給される一方、新たに購入される住宅の数は伸び悩むという現象が起きています。

これらの人口動態の変化が土地や建物の価値にどのように影響するかを分析することは重要です。たとえば、人口減少が進む地域では、住宅価格の下落が予想されるだけでなく、取引そのものが成立しにくくなります。「市場価値」を算出する上で、実際に購入希望者がいるのか、需要がどれほど見込めるのかを慎重に見極める必要があります。

米中貿易摩擦の影響

さらに、米中間の経済摩擦も不動産市場に暗い影を落としています。トランプ次期大統領が中国製品に高関税を課すという発言を皮切りに、両国の貿易関係は緊張状態に陥っています。この影響で中国国内の輸出関連企業が収益悪化に直面するのは目に見えていますし、製造業を中心に経済全体が減速するでしょう。

経済の停滞は、不動産市場にとって直接的な打撃となります。企業が業績を落とせば、従業員の収入も減少し、住宅ローンを組む余裕がなくなります。また、企業がオフィスや工場用地への投資を控えるようになれば、商業用不動産市場も冷え込むのは当然です。特に、輸出依存度が高い沿海部の都市では、企業の倒産やリストラが相次ぎ、空室率の上昇が見込まれます。

国内所有権制限と国外投資の加速

中国では、土地や不動産の「所有権」を永久的に取得することができません。中国の不動産制度では、土地の利用権が最大70年までしか認められず、その後の延長も政府の裁量に委ねられるという不安定さがあります。この制度上の制約が、富裕層や投資家の国外投資を加速させています。

最近では、日本を含む海外不動産市場に中国人投資家が進出する例が増えています。例えば、東京や大阪の住宅市場、ハワイや東南アジアのリゾート物件への投資などが活発化しています。これらの地域では、安定した所有権の確保や比較的高い利回りが魅力とされています。また、通貨リスクの分散という観点でも、海外不動産は中国国内の投資家にとって魅力的となっています。

この動きを注視する中で、日本市場への影響も大きいと感じます。特に、中国人投資家が購入する物件は都心部の高価格帯に集中し、日本人ディベロッパーとの競争を生んでいます。一方で、これが地方都市や老朽化した物件に及ぶことは少なく、日本国内の市場格差を助長する側面も見られます。

まとめ

中国不動産市場の不況は、一人っ子政策による人口減少、米中貿易摩擦、そして国内における不動産所有権の制限といった複合的な要因が絡み合った結果と言えます。

この現象は、中国国内だけでなく、国外市場にも波及しており、日本を含む外国の不動産市場では中国人投資家の動きが活発化しています。これにより、一部の地域では地価上昇や競争激化が見られる一方、地方部や特定のニーズに応じた物件には波及が及んでいない現状も浮き彫りになっています。

中国の不動産市場における変化は急速に進んでいます。不況という状況そのものに明確な解決策を見出すことは難しいですが、この混乱がもたらす新しい動きや変化を我々鑑定士も注視し続ける必要があります。

不況が続く中、未来をどう捉えるかはそれぞれの立場に委ねられていますが、この厳しい状況が、変革のきっかけとなるか、それともさらなる混迷を生むのかは、今後の動き次第となっています。