鑑定評価
過疎地域の不動産鑑定
総務省の指定する「過疎地域」に存する不動産等、取引相場が確立していない場合でも、鑑定評価を活用することで適正価格を把握することができます。
解決事例 CASE STUDY
山間部の農家住宅地域にポツンとある一軒家が鑑定評価の対象となったケースです。
本ケースでは土地の現況は宅地であるものの、登記上の用途は公衆用道路となっており、当該道路の一部が古民家を通過している状況でした。
この古民家の宅地内にある土地（登記上は公衆用道路）が、自治体への払下げ対象となり、鑑定評価が必要となりました。
過疎地域に存する住宅地ですから、周りに住んでる人も見られません。また、他の地域からの転入者はほぼ見られず、需要が非常に限定されている状況でした。
解決策 SOLUTION
取引が非常に限定的なエリアにある土地では、周辺に取引事例はほぼありません。
このような場合、県内で同様の山間部にある宅地の取引事例をかなり広域的に収集し、さらに複数の不動産業者へのヒアリングを行って情報を補完します。
また、現地調査においては、対象不動産は山間部にあり、日当たりが劣る状態などを考慮して価格に反映するほか、最寄りの集落やスーパー等の生活利便施設まで実際に歩いてみることで、生活者の視点から利便性の状態を確認します。
気をつけたいポイント POINT
-
路線価もない地方部では、机上で価格の目安が把握できないため、現地調査の重要性が増します。
現地調査は必要最小限とする不動産鑑定士もいますが、対象不動産の周辺も含めて、時間をかけて確認することで見えてくることもあるため、丁寧に物件を確認するに越したことはありません。
また、不動産業者の有料査定は法律で禁止されていますから、どうしても画一的・簡易的な査定になりがちですが、鑑定業者の正式な鑑定評価では、多数の取引事例の収集が可能、かつ日当たりや生活利便性などの物件固有の個別性を十分に反映していますから、より正確な価格を提示することができます。