鑑定評価
用途が混在する地域にある不動産の評価
倉庫とマンションが混在する地域、アパートと戸建住宅が混在する住宅地など、複数の用途が混在する地域にある不動産は、どのように評価されるのでしょうか。
この場合、現地調査のみでは最有効使用（最高最善の使用方法のこと）の判定が難しいため、一つの物件に対して、複数の用途に基づく価格を査定し、最も価格が高く査定される用途を最有効使用として判定します。
解決事例 CASE STUDY
今回は、市街化区域内の工業団地に隣接する規模の大きな更地が鑑定評価の対象となったケースをご紹介します。
土地利用の状況としては、中高層の分譲マンションと中小規模の倉庫が混在している状況です。
対象不動産の最有効使用が、分譲マンション素地なのか、倉庫用地なのか判断が分かれるケースです。
解決策 SOLUTION
最有効使用の判定にあたっては、①分譲マンション用地を前提とした土地価格と、②倉庫地を前提とした土地価格を比較のうえ、最終的に価格が高く査定される利用方法を最有効使用として採用します。
①分譲マンションを前提とした土地価格を概算する場合、開発法による価格で検証するのが一般的です。開発法とは、ディベロッパーの投資採算性に着目した鑑定評価の手法で、規模の大きな開発素地の価格を求める場合などに採用する手法です
②賃貸利用目的の倉庫を想定する場合、対象不動産に倉庫を建築して賃貸する場合を想定のうえ、収益還元法による収益価格により検証します。
上記①、②で査定した価格を比較検証のうえ、今回は①の分譲マンションを前提とした土地格価格が、②の賃貸利用目的の倉庫を前提とした土地価格を上回っていたため、本検証の結果、対象不動産の最有効使用は分譲マンション素地と判定しました。
気をつけたいポイント POINT
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最有効使用の判定に当たっては、その物件の買手としての典型的な市場参加者も想定のうえ、その市場参加者の目線からも価格の説得力の判断を行います。
今回のケースでは、最有効使用はマンション素地であるため、典型的な市場参加者はマンション開発素地を取得するマンションディベロッパーです。
マンションディベロッパーは投資採算性を考慮して土地を取得するため、投資採算性を反映した開発法による価格の説得力は高いと判断される、という理屈です。 -
最有効使用の判定は、不動産の鑑定評価の中でも重要な要素になり、かつ難しい判断が伴いますので、裏ではこのような数字を使った論理的な検証作業が行われています。
不動産鑑定士に鑑定評価をご依頼される際は、「どのように最有効使用を判断したのか？」について、ご質問されてみてははいかがでしょうか。