鑑定評価
投資用不動産の鑑定評価
昨今はJ-REITや不動産特定共同事業法を活用した不動産投資のシェアが拡大しているほか、事業拡大のために不動産投資を行う法人・個人等も増加しています。
投資対象となる不動産の鑑定評価を取得することにより、資金調達の目安になるほか、賃料設定、売却時期の検討などにも役立てることができます。
解決事例 CASE STUDY
自社で管理するマンション、一棟アパート、オフィス、店舗などの現物不動産投資事業を展開する中堅不動産会社が、事業の拡大のため不動産投資を行う際、鑑定評価を取得されたケースをご紹介します。
解決策 SOLUTION
投資用不動産の場合、利回り（直接還元法における還元利回り）の考え方が非常に重要になります。
不動産の規模や利用用途にもよりますが、J-REITの取引利回り水準との比較、競合する物件の利回りとの比較のほか、都心部と地方部の相違、築年数なども考慮のうえ、利回りを査定します。
特に、将来のキャッシュフローの変動が見込まれるような市況においては、「利回りがどういう水準に基づいた値なのか」も明確にする必要があります。
さらにコロナ禍においては、コロナの影響の大きいアセット、影響が小さいアセット、コロナ後も経済を牽引する産業なども総合的に勘案して利回りを判定の上、鑑定評価額を決定します。
気をつけたいポイント POINT
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投資用不動産の評価では、収益還元法におけるDCF法を活用し、将来も含めた毎期のキャッシュフローを査定するなど精緻な作業を行います。
鑑定評価を活用することにより、将来予測を含めた説得力のある鑑定評価額を得られる点がメリットです。 -
主な対象は既に稼働している賃貸用不動産ですが、開発や大規模改修を前提とした賃貸用不動産等の鑑定評価も可能です。
例えば、バリューアップを目的とした中小規模の再生物件、賃貸用マンション開発を前提とした土地の評価など、様々な場面で鑑定評価を活用できます。
一度、試されてみては如何でしょうか？