価格等調査
大規模分譲地を開発法で調査
不動産鑑定士が不動産の価格を調査する方法は、何もフルスペックの鑑定評価に限ったものではありません。
ご依頼の目的によっては、条件を設定したり、手法を限定するなどした比較的簡易な価格等調査で不動産の価格を調査することが可能です。
例えば、次のような場合が該当します。
●大規模な分譲用地で開発法のみを適用する
●投資用不動産で収益還元法のみを適用する
正式な鑑定ではなく、価格等調査を選ぶことにより、費用を抑え、納期を短縮できるケースもございます。
解決事例 CASE STUDY
今回は、大規模な戸建分譲地の価格を調査したケースをご紹介します。
対象不動産は市街化区域に存し、交通利便性・生活利便性にも比較的優れた規模の大きな更地であり、近い将来、土地を造成して分譲地として開発することが予定されていました。
なお、土地の造成費や画地の販売価格について、お客様側で独自の想定水準をお持ちであり、当エリアの市場水準とズレがないか確認したいという趣旨もあり、地元の鑑定業者である当社にご依頼いただきました。
解決策
SOLUTION
調査価格等が依頼者の内部における使用にとどまり、依頼者及び開示先の承諾が得られていれば、正式な鑑定評価書ではなく、手法を限定した価格等調査（調査報告書）で対応することが可能です。
今回は大規模な更地であることから、「開発法」に限定し、調査報告書で対応いたしました。
開発法とは大規模な分譲地をディベロッパーの目線から評価する際に用いる手法で、分譲単価や造成費、販売管理費、投下資本収益率などを調査して土地価格を査定します。
また、今回はお客様独自に販売費や造成費、投下資本収益率の目線をお持ちであったこともあり、これらの水準と当エリアの市場水準を比較するに当たり、開発法のみを適用した価格等調査が合理的であると判断しました。
気をつけたいポイント POINT
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不動産鑑定士が行う鑑定評価では、市場の特性を適切に反映した複数の手法によりアプローチすることで、最終的な価格を決定します。
一方、価格等調査では手法を限定することで、正式な鑑定評価に比べて、低コストかつ納期も短縮できるというメリットがあります。
手法を限定した調査と言っても、鑑定評価基準に則った手法で調査するため、十分に説得力のある価格です。
条件が揃えば、価格等調査で事足りるケースもございますので、ご参考にされてみてください。 -
不動産鑑定士が価格等調査を行うことができるケースは以下のとおりです。
①調査価格等が依頼者の内部における使用にとどまる場合
②公表・開示・提出される場合でも利用者の判断に大きな影響を与えないと判断される場合
③調査価格等が公表されない場合で、すべての開示・提出先の承諾が得られた場合
④不動産鑑定評価基準に則ることができない場合
⑤その他依頼目的・利用者の範囲等を勘案して不動産鑑定評価基準に則らないことに合理的な理由がある場合
今回のケースでは、開示先である監査法人の承諾が得られていたため、上記②・③に該当いたしました。