鑑定評価
メガソーラー用地の鑑定評価
メガソーラー施設は、稼働すれば維持管理費用も比較的低く抑えられ、安定した収益を生む不動産になります。ただ、その建設には素地の取得費用、造成費用、機材費用など莫大な費用がかかります。
このため、第一段階である素地の取得に際しては、地主の言い値で取得することにならないよう、典型的な市場参加者を考慮した適切な時価を知ることが第一歩です。
鑑定評価を活用することで、地主との取得交渉の際に、説得力の高い価格を提示することができます。
解決事例 CASE STUDY
今回は、民間企業がメガソーラー用地として山林や休耕田を広域的に取得を検討する際、当該素地の取得価格の参考とするために鑑定が必要となったケースをご紹介します。
メガソーラー用地は敷地が大規模になることもあり、実地調査に多大な時間がかかります。また今回のケースでは、荒廃した大規模な林地（休耕田を含む）であったことに加え、売電価格が引き下げられるタイミングの関係、行政や森林組合との開発許可（林地の開発許可、農地の転用許可）の調整等を逆算すると、納期までが非常にタイトな案件でした。
解決策 SOLUTION
メガソーラー用地取得のための大規模な山林、休耕田の鑑定評価では、実測図が存在しないケースも考えれます。
また、林地の評価では規模が大きいことから、実測図がない場合、登記面積と比較して縄延び・縄縮みがあるのケースも見られるため、注意が必要です。
今回のケースでも対象となる物件の実測図がなく、さらに荒廃した林地で境界の現地確認も困難で、敷地全体の確定・確認が困難な状況でした。
したがって本件では、依頼者の合意のもと、鑑定評価の対象を敷地全体とするのではなく、山林、休耕田の各々で標準的な土地を複数ピックアップし、その標準的な土地を評価する方法が合理的であると判断しました。
具体的な評価方法は以下のとおりです。
①まず対象不動産を含む近隣地域を設定します。
②上記近隣地域の「標準的な土地」の単価を査定します。
③上記②の価格に各物件毎の「個別格差修正率」を乗じ、各単価を査定します。
最終的に各物件の単価に、対象となる地域の面積を乗じることで、全体の価格を把握します。
気をつけたいポイント POINT
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標準的な土地の価格を査定し、その他の物件には個性率を考慮して価格を求める手法は、複数の用途を含む規模が大きな案件などを鑑定評価する際に用いる手法です。
今回の想定ケースでは、複数の用途を含む規模の大きな土地で、かつ納期がタイトな案件でしたが、評価の手法を工夫することで、質を落とさず短期間で対応することができました。 -
標準的な土地の選定が価格に与える影響が大きくなるため、重要なポイントです。
例えば、集落や道路に付近の比較的状態が良い場所だと土地単価が高くなりますし、埋蔵文化財包蔵地外、災害危険区域以外、小川等がない地点、地下土壌の種類（風化砂岩や風化泥岩）などの考慮も必要です。
この為、本件ではまずは机上の航空写真、行政資料、依頼者提示資料などで当たりを付け、実際に現地調査で確認する等の対応がポイントとなりました。