CASE 想定サポート事例

意見書

路線価と時価が乖離している土地

相続税路線価は、時価と乖離しているケースもございます。
この場合、個別評価である鑑定評価を取得することで、売買時の交渉を有利に進めたり、相続時には大きな節税につなげることもできますので、専門家の意見を聞きながら、判断されてみてください。

想定サポート事例 CASE STUDY

今回は、個人のお客様が住宅地の更地の取得を検討されている際、不動産会社による売値が、相続税路線価を80%で割り戻した価格(※)より高くなっているケースを想定します。
特に、対象不動産の規模が大きい場合、総額が嵩むことから、不動産会社の価格査定に「本当に大丈夫なのか?」とご不安になられることもあるでしょう。
(※)相続税路線価は、原則として時価の80%の水準が目安となっています。

想定サポート事例

解決策 SOLUTION

今回のようなケースでは、まずは「路線価とは何か?」という、相続税路線価の考え方をご理解いただくことが先決です。

相続税路線価は「地域の標準的な北向きの中間画地の土地単価」です。
あくまで標準的な土地が対象になっているため、個別の対象不動産との比較では、乖離が生じることがあります。
例えば路線価とズレが生じる場合、次のような個別的要因が考えられます。
●規模(規模が大きいほど単価は低くなる)
●地形(不整形地ほど単価は低くなる)
●方位(道路接面が南に向くほど単価は高くなる)
●多方路地(角地、2方路などは単価が高くなる)
つまり、「規模が大きいから、路線価より安い」、「角地だから路線価より高い」といったケースです。
その他、地域の住環境、危険施設への接近性なども考えられますが、基本的に路線価も同様のため、これらの要因の影響は薄くなります。

今回の想定ケースでは、対象不動産の規模が大きいことから、一般的に単価は低くなります。このため、不動産会社業者の売り出し価格と乖離するケースも多いでしょう。

気をつけたいポイント POINT

  • 不動産会社の売り出し価格は当初高く設定し、徐々に下げていくのが一般的です。売主の意向に配慮したり、業者の仲介手数料も考慮しているためです。
    また、駅近は高くても買う人が一定数おり、需要者が競合し価格が高騰するため、路線価と乖離するケースもございます。
    相続税路線価は相続税などを算定する際の基準にもなることから、不動産を相続される場合には特に注意が必要です。
  • 不動産相続の現場では、財産評価基準にもとづく評価が基本ですが、無道路地や高低差が大きい画地などの特殊なケースでは、相続税評価が時価(鑑定評価)を上回るケースも見られます。
    鑑定評価を取得することで節税につながることもございますので、不動産鑑定士にご相談のうえ、経済的メリットがどちらが大きいのか両者を天秤にかけ、判断されてはいかがでしょうか。
    なお、当事務所では、概算段階で節税につながらないと判断される場合、鑑定は不要である旨をお伝えさせていただきます(相談・概算は無料です)。

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