CASE 解決事例

鑑定評価

親族間売買・同族間売買における鑑定評価

親族間・同族間の不動産売買では、第3者間と比較して売買価格を自由に設定できることから注意が必要です。なぜなら、このようなケースは税務署も目を光らせており、「時価」ではない不適切な価格で売買すると税務上の問題が発生するからです。仮に税務調査が行われた場合、当事者は適正な売買価格であることを証明する必要があり、これが認められない場合、追徴課税される可能性があります。

解決事例 CASE STUDY

時価を求める方法には相続税路線価に基づく方法等いくつかありますが、これらはあくまで簡易的・画一的な査定方法であり、市場における時価と乖離することもあります。
このため、時価による売買価格の証明手段として、最も公正かつ確実な「不動産鑑定」を取得されるケースが当社で増えています。
今回は、個人から法人へ同族間で不動産を譲渡する場合に、仮に時価よりも著しく低い価格で譲渡(=低廉譲渡)した場合、時価との差額について税務署から追徴課税(法人税・贈与税)されるリスクがあるため、事前に公正な譲渡価格を把握するための手段として、弊社に不動産鑑定をご依頼いただいたケースをご紹介します。
対象不動産は規模の大きな画地及び建物を中心とする有数の高級住宅地域にある自用の建物及びその敷地であり、建物の品等も高いことから、国内外の富裕層を中心とした戸建住宅としての需要が見込まれるため、「時価」の把握にあたっては、当該市場参加者の立場から不動産を適切に評価する必要がありました。

解決事例

解決策 SOLUTION

適正な「時価」の把握にあたっては、対象不動産の特殊性から特に土地建物一体としての「市場性修正率」に留意して査定しました。
①敷地及び建物規模が大きく、建物の品等も高い戸建住宅は、一般的な中間所得者層向け戸建住宅と比較して総額が嵩むことから、市場参加者が資金力のある富裕層の個人又は法人等に限定されるため、流動性が劣ること。
②対象建物は築年が経過しており、購入後の大規模修繕費及び維持管理費等が嵩むことが考えられるため、市場性が劣ること。

気をつけたいポイント POINT

  • 「時価」の把握にあたって、課税実務上の評価方法は「財産評価基本通達」(以下、同通達という。)により規定されています。
    同通達において、土地評価額は「それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」という要件がありますが、裁判等での解釈では「財産の価値は客観的交換価値である」と解釈されています。
    客観的な交換価値とはつまり、第三者に売却する際の市場価額(時価)であり、当該時価の算定は同通達に定められた画一的な評価方法によって相続財産を評価することとされています。
    この画一的な評価方法について、相続税法第22条(評価の原則)では「特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。」と「時価主義」によることが規定されています。
    この「時価」の把握には不動産鑑定が最も公正・確実なことから、鑑定評価が必要とされています。
  • 時価より低い価額で売ったとき、次のような問題が発生します。
    土地や建物を売ったときは、実際の売却価額を収入金額として、譲渡所得が計算されるのが原則です。
    しかし、土地や建物の売却先が法人であり、しかも売却価額が時価の2分の1を下回っている場合は、売った土地や建物の時価を収入金額として譲渡所得として計算されるため、注意が必要です。
    例えば、同族会社の代表者個人がその会社に時価1億円の土地を4,000万円で売った場合は、売った金額4,000万円ではなく1億円が譲渡所得の収入金額になります(所法59、所令169)。
    (出典)国税庁HP「時価より低い価額で売ったとき」より抜粋

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