CASE 想定サポート事例

鑑定評価

不動産投資型クラウドファンディングの鑑定評価

2017年の不動産特定共同事業法(以下、不特法)改正で電子商取引が可能になったことから、インターネットを活用した不動産投資である「不動産投資型クラウドファンディング」を展開する事業者が増加しています。
導入の主な理由は、自社で取り扱う現物不動産投資へ誘導するための導線とするほか、不特法事業の更なる拡大のためなどです。
このようなケースでは、事業者が投資対象となる不動産の鑑定評価を取得することにより、募集金額の設定の目安になるほか、投資家に対して情報公開量や透明性をアピールすることができます。

想定サポート事例 CASE STUDY

今回想定するのは、自社で管理するマンション、一棟アパート、オフィス、店舗などの現物不動産投資事業を展開する、中堅から大手の不動産会社が、在庫処分や事業の拡大のため、不動産投資型クラウドファンディングを導入するケースです。

想定サポート事例

解決策 SOLUTION

収益不動産の場合、鑑定キャップレート(還元利回り)の考え方が非常に重要です。
不動産の規模は異なりますが、J-REITの取引利回り水準との比較なども必要になり、競合する他業者の利回りのほか、投資商品としての水準、都心部と地方部の水準なども考慮のうえ、鑑定キャップレートを査定します。
特に、将来のキャッシュフローの変動が見込まれるような市況においては、「キャップレートがどういう水準に基づいた値なのか」も確認する必要があります。
さらに、コロナ禍においては、コロナの影響の大きいアセット、影響が小さいアセット、コロナ後も経済を牽引する産業なども総合的に勘案して、鑑定評価額を決定します。

気をつけたいポイント POINT

  • 同じ証券化対象不動産でも、J-REITは原則として規模が大きくて既に稼働している不動産が投資対象になりますが、不特法スキームを活用した不動産投資型クラウドファンディングでは、不動産の規模が小さく、かつ開発や大規模改修を前提とした不動産でもファンド組成が可能です。
    例えば、バリューアップを目的とした中小規模の再生物件などは、不動産投資型クラウドファンディングを活用した投資物件に適しています。
  • 不動産投資型クラウドファンディングのような証券化対象不動産の評価では、投資家に対して不測の損害を与えないために、非常に精緻な鑑定評価が求められます。
    対応できる鑑定業者も絞られますが、中田不動産鑑定ではJ-REITなどの証券化対象不動産を延べ500件以上評価してきた不動産鑑定士が在籍しておりますので、説得力のある鑑定評価額をご提示させていただきます。

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