CASE 想定サポート事例

鑑定評価

メガソーラー用地の鑑定評価

メガソーラー施設は、稼働すれば維持管理費用も比較的低く抑えられ、安定した収益を生む不動産になります。ただ、その建設には素地の取得費用、造成費用、機材費用など莫大な費用がかかります。
このため、第一段階である素地の取得に際しては、地主の言い値で取得することにならないよう、典型的な市場参加者を考慮した適切な時価を知ることが必須です。
鑑定評価を活用することで、地主との取得交渉の際に、説得力の高い価格を提示することができます。

想定サポート事例 CASE STUDY

民間企業がメガソーラー用地として山林や休耕田を広域的に取得を検討する際に、取得価格の参考とするために鑑定を取得するケースを想定します。
メガソーラー用地は実地調査に多大な時間がかかる荒廃した大規模な林地(休耕田を含む)であることも多く、売電価格が引き下げられるタイミングの関係や、行政や森林組合との調整を逆算すると、納期までが非常にタイトになるケースもあります。
※林地の開発許可、農地の転用許可は平行して調整する必要があります。

想定サポート事例

解決策 SOLUTION

メガソーラー用地取得のための大規模な山林、休耕田の鑑定評価では、実測図がないケースも考えれます。
林地の評価では規模が大きいことから、実測図がない場合、登記面積と比較して縄延び・縄縮みがあるのケースが多くあります。
今回のように、対象となる物件の実測図がなく、荒廃した林地で境界の現地確認も困難で、納期までが短い場合、鑑定評価の対象を敷地全体とするのではなく、山林、休耕田の各々で標準的な土地を複数ピックアップし、その標準的な土地を評価する方法が合理的です。

具体的な評価方法は以下のとおりです。
①まず対象不動産を含む近隣地域を設定します。
②上記近隣地域の「標準的な土地」の単価を査定します。
③上記②の価格に各物件毎の「個別格差修正率」を乗じ、各単価を査定します。
最終的に各物件の単価に、対象となる地域の面積を乗じることで、全体の価格を把握します。

気をつけたいポイント POINT

  • 標準的な土地の価格を査定し、その他の物件には個性率を考慮して価格を求める手法は、複数の用途を含む規模が大きな案件などを鑑定評価する際に用いる手法です。
    今回の想定ケースでは、複数の用途を含む規模の大きな土地で、かつ、納期がタイトな案件ですので、評価の手法を工夫することとで、質を落とさず短期間で対応可能です。
  • 標準的な土地の選定が価格に与える影響が大きくなるため、重要なポイントです。
    例えば、集落や道路に付近の比較的状態が良い場所だと土地単価が高くなりますし、埋蔵文化財包蔵地外、災害危険区域以外、小川等がない地点、地下土壌の種類(風化砂岩や風化泥岩)なども考慮する必要があります。
    まずは航空写真などで当たりを付け、実際に現地調査で確認するなどの対応が考えられます。

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