CASE 想定サポート事例

意見書

ゴルフ場の評価の留意点

ゴルフ場用地は一般的に規模が大きく総額が嵩むことから、固定資産税にかかる負担が大きくなります。このため、評価の見直しを求める声も散見されます。
不動産鑑定士と固定資産税との関わりは、通常、標準宅地の鑑定評価となりますが、補正の要否や、地目の認定などの考え方についても、鑑定の側面からアドバイスさせていただきます。

想定サポート事例 CASE STUDY

今回は、ゴルフ場用地について、納税者から課税庁に次のような問い合わせがあり、課税庁からご相談いただくケースを想定します。
●ゴルフ場内にある建物は、単独で見れば無道路地ではないか?
●ゴルフ場は規模が大きいので、土地単価は下がるのではないか?
千葉県には全国的にもゴルフ場が多い県であり、このような問い合わせも多くあります。

想定サポート事例

解決策 SOLUTION

今回の想定ケースでは、鑑定の側面から見た「意見書」でのご対応が考えられます。

●ゴルフ場内の建物ついて
ゴルフ場内のクラブハウスや、敷地内通路、動産(車両運搬具・器具・備品など)などは、全て一体として効用を発揮しています。
このため、ゴルフ場の鑑定評価では前提条件として「一体利用を前提とした評価」であることをうたった上で、一つの「ゴルフ場」として評価します。
これを踏まえると、本件でも建物などを単独で無道路地としての評価するではなく、一体のゴルフ場として評価するのが合理的です。

●ゴルフ場の規模格差について
一般的に、規模が大きくなれば市場性が減退し、土地単価が低くなります。
ただし、一般的な宅地とゴルフ場の規模格差の価格形成要因は異なります。規模が大きくなると市場性が減退するのは、あくまで宅地などであって、ゴルフ場であれば、規模大がプラスにも機能することもあります。
つまり、規模が大きいからと行って、一律に土地単価が下がるわけではありません。

※詳細は物件の個別的要因にもよります。

気をつけたいポイント POINT

  • ゴルフ場の素地となる林地や雑種地の土地単価は、宅地よりも低くなります。
    ただし、ゴルフ場は、開発の影響を受けた宅地で、かつ開発許可取得済のプレミアムなども考慮すると、素地価格は一般的に通常の林地よりも高くなります。
    また、ゴルフ場の評価では、素地価格に加え、造成費(コース関連施設の再調達原価)も加算するため、造成前の一般的な林地や雑種地よりも、土地単価が高くなる傾向があります。
    納税者からの問い合わせには、不動産鑑定士の知見が役立つこともあるので、ぜひ身近な鑑定士にご相談されてみてください。
  • 鑑定評価では必ず現地に赴き、入念な調査を行いますが、その分、費用や時間もかかります。
    一方、実地調査を伴わない意見書であれば、費用や時間を大きく削減できます。
    私共としても、ゴルフ場など特殊案件の鑑定評価のご依頼は、一般鑑定と比べ多くはありませんが、これまでの鑑定経験を活かし、ご依頼内容や納期にあった解決策をご提供させていただくことが大切だと考えております。

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