鑑定評価
高圧線下地の鑑定評価
対象不動産の周辺に高圧線や鉄塔などの嫌悪施設がある場合、価格にはどのように反映されるのでしょうか。
不動産鑑定評価では、具体的な反映方法が定められていますので、減価の程度を価格に適格に反映することができます。
解決事例 CASE STUDY
土地の一部に高圧線下地を含む、まとまった規模の更地が鑑定評価の対象となったケースをご紹介します。
高圧線下地には送電線路の架設のための地役権が設定されていました。
また開発前の更地であり、越境部分や門柱、フェンス、コンクリート舗床などが残存している状態でした。
解決策 SOLUTION
今回のケースでは、まとまった規模の更地であることから、対象不動産の最有効使用は戸建分譲地としての利用でした。
当該土地の一部に高圧線下地を含むことで減価が発生しているという状況です。
一般的に「戸建分譲地では建物が低層になることから、直接的な建築制限の影響はないのでは？」と考えられるかもしれませんが、上空に特別高圧線が通過しているほか、周辺には変電所、鉄塔等の嫌悪施設が存在するケースも多いため、これらの施設がエンドユーザーの居住の快適性に与える影響などを考慮する必要があります。
具体的には、市場性が劣る程度を販売分譲価格に反映するなどの方法が考えられます。
なお、敷地内に構築物が残存し、一部越境している状況にもありましたが、これらの撤去費用・期間などを考慮して減価要因として価格に反映したほか、越境部分については、その位置関係、越境の程度から特段の減価要因にはならないと判断いたしました。
気をつけたいポイント POINT
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高圧線下地には、送電線路のための地役権が設定されているケースがあります。
この地役権により、送電線路に支障となるような建築物、工作物などは制限されることになり、制限の程度に応じて減価率を査定します。
また、送電線のほか付近に鉄塔などがあれば眺望が阻害されるほか、強風時には送電線が揺れて騒音が発生することに対するエンドユーザーへの心理的影響の程度も考慮のうえ、価格に反映します。 -
高圧線下地の減価要因は、対象不動産の用途地域と密接な関係があります。
例えば林地や農地であれば減価の程度は弱いのに対して、住宅地や商業地であれば、減価の程度が強くなることが一般的です。
今回のケースでは、戸建住宅地を分譲開発する不動産業者を主な需要者とする、まとまった規模の土地であり、最有効使用が分割前提の戸建住宅地であるため、高圧線下地を道路等にすることで有効宅地部分を適切に配置し、減価の程度を最小限に留めることを想定して開発図面を作成し、価格に反映いたしました。