現物不動産は、銀行からの借り入れを利用して自分で戸建、アパートなどの収益物件を購入し、物件管理をしながら家賃収入を得て、最終的に売却して売却益を得る不動産投資です。

いわゆる大家業ですね。他の不動産投資とは異なり、自分ががんばれば収益をコントロールできますので、裁量次第で高収入を得ている不動産投資家も多く存在します。

ただ、購入するためには、初期段階に多額の資金が必要となり、参入のハードルが高いことも特徴です。高利回りを得るには安く購入することが必須ですし、ハイリスク・ハイリターンの不動産投資と言えるでしょう。

空室が出た場合にはリフォームが必要になったり、広告を打ったり、自分で決定権を持って動く必要があります。これらを面倒を感じる方もいらっしゃいますので、大家業には向き不向きがあることも特徴です。

＜現物不動産のメリット＞
・リターンが大きい
・減価償却で節税が可能

＜現物不動産のデメリット＞
・物件が高額で参入ハードルが高い
・売却時の流動性が低い（高リスク）

J-REITは、投資家から集めた資金で収益物件を購入し、その物件から得られる貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する不動産投資です。 投資家から多額の資金を集めることができるので、都心部の比較的築年の浅い優良不動産が投資対象になるケースが多いです。

投資先にはJ-REITのほか、私募リート（ファンド）などもあります。不動産投資というよりも、金融商品である投資信託の一つですね。複数の不動産が一つの商品としてまとまっているため、一つのアクションで分散投資ができる点が他の不動産投資と異なります。

なお、J-REITなどの証券化対象不動産は、不動産鑑定士が鑑定評価してますが、投資家に不測の損失を与えないため、非常に精緻な評価が求められます。このため、不動産投資の中では高品質な商品とも言えるでしょう。

＜J-REITのメリット＞
・規模の大きな優良不動産に手軽に投資できる
・流動性が高く、手軽に売却できる

＜J-REITのデメリット＞
・上場しているため、価格変動が大きい

不動産クラウドファンディングは、投資家から集めた資金で、不動産業者が直接不動産を購入し、そこから得られる賃料収入や不動産の売却益を原資として投資者に収益を分配する不動産投資です。

不動産を小口化するという意味ではJ-REITと同じような仕組みです。
ただ、J-REITはSPVという器を使って物件を購入しますが、不動産クラウドファンディングは不動産業者自身が購入します。
現物不動産は所有権が購入者にありますが、不動産クラウドファンディングでは所有権は不動産業者にあります。

投資家サイドから見れば、J-REITは複数の物件に一括で投資できるのに対して、不動産クラウドファンディングは基本的に１つの物件に対して投資を行います。

小口化することで不動産業者による資金調達が容易になり、投資家にとっても高利回りの収益物件に投資できることから、近年、不動産クラウドファンディングに参入する業者が増えています。

また、不動産クラウドファンディングは1万円という少額からも投資でき、参入ハードルが非常に低いことも特徴です。

＜不動産クラウドファンディングのメリット＞
・収益物件に少額から投資できる
・物件の管理が不要

＜不動産クラウドファンディングのデメリット＞
・不動産業者の倒産リスクがある